Kategorie: Aktuelles

Am 23.Juni 2022  trafen  sich 35 Journalisten der Immobilienszene und Immobilien-Ressortleiter einiger Publikumsmedien zur diesjährigen Sommertagung des immpresseclub e.V., der Arbeitsgemeinschaft deutschsprachiger Immobilienjournalisten in Frankfurt. Dazu kamen geladene  Gäste aus dem Kreis der Fördermitglieder sowie die geladenen hochkaratigen Referenten.

Gründer und Herausgeber des „Der Immobilienbrief“, Werner Rohmert, der seit 2004 Vorsitzender des immpresseclub e.V. ist, führte die Teilnehmer durch das Programm, das sich dieses Mal insbesondere mit den Vorboten der Krise, deren volkswirtschaftlichen Grundlagen und möglichen Auswirkungen beschäftigte. Nach Einschätzung der Teilnehmer steht uns – wenn es gut geht – mit Glück ein Softlanding bevor. Bei Wohnen ist die Szene dabei optimistischer als bei Gewerbe.

„Voraus in die Vergangenheit?“ fragte in seinen Einleitungsworten Werner Rohmert die Kollegen, die einen erheblichen Teil des deutschen Immobilienjournalismus repräsentieren. Auf jeden Fall sei eine Zeitenwende da, über deren erwarteten Verlauf allerdings zu diskutieren sei (vgl. Editorial). Zumindest werde die Branche wieder lernen, dass eine Immobilie eben nicht nur ein Datenraum sei. Wie schon zur BIIS Tagung fragte Rohmert, welcher „Crash“ der letzten Jahre NICHT als Softlanding prophezeit worden sei, und wie man den zyklischen Lemmingen der Immobilienwirtschaft die von hinten an die Klippe geschoben werden, die Bedeutung von Warnschildern beibringen könne. Grundsätzlich würden aus den „4D’s“, die unsere Zukunft überwiegend inflationstreibend bestimmen würden, Deglobalisierung, Dekarbonisierung, Demographie und Digitalisierung, ab jetzt wohl preistreibende „5D’s“, denn „Defense“ bzw. stark erhöhte Verteidigungsausgaben kämen hinzu (vgl. Traudt, BIIS). In Verbindung mit der Zinswende und den kurzfristigen Folgen der exogenen Angebots-Schocks durch Corona, Ukraine und Sanktionen bzw. Sanktionsreaktionen sei nach aller Logik mit einer brutalen Anpassungsrezession zu rechnen, sofern nicht die Notenbanken wieder versuchen würden, Konjunktur zu drucken. Mit einem Bremsseil die Konjunktur anzuschieben, hat sich aber schon lange als schwierig gezeigt. Und gegen eine angebotsinduzierte Inflation hilft auch keine Zinserhöhung. Eher müsste Liquidität bereit gestellt werden, um die Kostentreiber zu finanzieren. Aber das wäre das Gegenteil der Zinswende. Die Geldpolitik bleibt spannend, aber wohl auch hilflos.

Konjunkturelle Strukturkrise trifft Immobilienbranche verzögert

„Wir befinden uns nicht in einem Sturm, sondern in einem Tsunami“, schwor Professor Dr. oec. Hanspeter Gondring FRICS, Wissenschaftlicher Leiter und geschäftsführender Gesellschafter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft und Studiendekan an der Dualen Hochschule Baden-Württemberg Stuttgart die Teilnehmer mit seinem Vortrag „Immobilienwirtschaft in turbulenten Zeiten“ auf die kommende Zeit ein. Exogene Schocks und mehrere volkswirtschaftliche Zyklen überlagern sich zum ersten Mal seit Jahrzehnten zu einer großen und langen Welle und damit zum ersten Mal seit dem Ende des 2. Weltkrieges in einer strukturellen Krise. Das Beben hat schon stattgefunden, der Tsunami kommt aber noch. Flach bleibt die Welle nur unter der Prämisse, dass sich der Ukraine–Konflikt nicht weiter ausweitet und Ende 2022 beendet ist. Für die Immobilienwirtschaft mit einem nachlaufendem Zyklus von 18 bis 24 Monaten ließe die Auswirkung der wirtschaftlichen Verwerfungen noch bis Ende 2023/Anfang 2024 auf sich warten. Denn anders als bei exogenen Schocks, in der die Wirtschaft in einer „V“-Kurve nach Problemlösung steil aus dem Tal der Tränen wieder emporschießt, müssten wir uns jetzt auf eine länger andauernde „U“-Entwicklung einstellen. Lindner spräche inzwischen schon von 5 Jahren. Rohmert erinnert sich an die „tote Dekade“ von 1994 bis ca. 2004. Mehr zu den Überlegungen, die den Softlanding-Optimismus der Branche auf die Probe stellen, wird uns Hanspeter Gondring in einer Analyse der Auswirkungen der volkswirtschaftlichen Rahmendaten auf den Immobilienmarkt zusammenstellen.

Unternehmer gestalten Chancen

„Wir treffen uns in schwierigen Zeiten. Seit Corona erleben wir alles Mögliche, nur eben keine Normalität.“ begrüßte Sonja Wärntges, die einen Tag nach der Veranstaltung für weitere 5 Jahre für das Amt als CEO der DIC Asset AG bestellt wurde (Glückwunsch dazu!), „Lassen Sie uns weiter auf die Veränderungs- und die Gestaltungskraft der Wirtschaft in unserem Land setzen“. Das Gebot der Stunde sei es, jetzt Verantwortung zu übernehmen. Insbesondere dann, wenn es um Nachhaltigkeit gehe. Das DIC Asset Ziel sei klar: CO2-Neutralität.

Denn der Klimaschutz und der Kampf gegen den Klimawandel seien die Megathemen der Menschheit. Und hier komme auf die Immobilienwirtschaft eine große Aufgabe zu. Ganz einfach, weil die Nutzungsdauer eines Gebäudes im Durchschnitt bei 80-100 Jahren liegt und damit die allermeisten Gebäude, die in Deutschland 2045 klimaneutral sein müssen. „Manage to ESG“ sei daher ein Riesenthema. Fakt sei: Die Sanierungsrate im Gebäudebestand liegt bei aktuell 1% im Jahr. Bliebe es bei dieser Rate, würden wir das 2045er CO2-Ziel in unserem Sektor grandios verfehlen, nämlich um viele, viele Jahrzehnte. Wie groß die Mammutaufgabe ist, verdeutlichte Sonja Wärntges anhand von Zahlen: In Deutschland gäbe es ca. 21 Millionen Gebäude. Der weit überwiegende Teil sind Wohngebäude, nämlich rund 19 Mio. mit 3,9 Mrd. qm Wohnfläche. Die anderen seien öffentliche und gewerbliche Gebäude, davon bilden Werkstätten und beheizte Industriegebäude, Bürogebäude, Hotel- und Gastronomiegebäude sowie Handel den größten Teil. Daneben gehörten aber auch Schulen, Kulturbauten, Kirchen und vieles andere dazu.

CO2-Neutralität in weniger als 25 Jahren in einem Sektor flächendeckend zu erreichen, in dem der übliche Lifecycle 100 Jahre beträgt, sei offenkundig eine Herkulesaufgabe. So maße Wärntges sich nicht an, zu beurteilen, ob dies vermessen oder mit einem Kraftakt gelingen könne. Natürlich sollte man auch nie die Möglichkeit von Ausgleichsmechanismen ausblenden, falls das Ziel innerhalb des Sektors nicht flächendeckend erreichbar sei. Die DIC Asset stelle sich aber ihrer Verantwortung und werde den CO2-footprint im eigenen Bestandsportfolio bis 2030 gemessenen an der Ausgangsbasis 2018 um 40% zu reduzieren. Schon bis 2023 soll der Anteil von Green Buildings im Bestandsportfolio bei 20% liegen.

Immobilienwirtschaft im Spannungsfeld der Kapitalanlage – Sicherheit bleibt ohne Chancen, Aktien und Wohnen positiv

Reinhard Panse, Chief Investment Officer des Family Office FINVIA, war von Werner Rohmert eingeladen worden, die breitere Sicht der Kapitalanlage im Wettbewerb mit der Immobilienanlage darzustellen. Panse ist der Finanzszene seit Jahrzehnten bekannt. Vor Gründung des Family Office FINVIA verantwortete er zuletzt als CIO und GF bei der HQ Trust, dem Multi Family Office der Familie Harald Quandt über 10 Mrd. Euro. Für die meisten Thesen ist der Platz zu knapp. Vielleicht schaffen wir das in einer separaten Berichterstattung in den kommenden Wochen.

Mit Blick auf die Kapitalanlage seien Staatsanleihen die falsche Idee – auch grundsätzlich. Kriege sind für Aktien wesentlich ungefährlicher als Staatsanleihen. Weltweit haben sich Aktien von 1900 bis 1984 ca. 40 mal besser entwickelt als Rentenanlagen (real nur  +16%) (siehe Chart, Quelle: Dimson, Marsh and Staunton, Refinitiv,  eig. FINVIA Berechnungen. Über die Dauerhaftigkeit der Inflation und die Inflationstreiber besteht weitgehend Einigkeit. Der Versuch, mit erneuerbaren Energien den zukünftigen Energieverbrauch zu erzeugen, sei Unsinn. Erneuerbare Energien (insbesondere Wind- und Sonnenenergie, Biogas und Wasserkraft) machen lediglich 6,8% des Energieverbrauchs in Deutschland aus. Der weitere Ausbau werde inflationstreibend wirken. Der Totalverzicht auf Öl, Kohle, Gas und auch noch Kernkraft werde sehr teuer. Zur Zinspolitik zeige die Historie, dass ein Bekämpfen der Inflation durch sehr hohe Zinsen kaum möglich sei. Ein Zinsniveau vom 9% sei nötig. Dies werde nicht durchsetzbar sein. Seit 2020 habe sich die Inflation vom anhaltend niedrigen Zinsniveau gelöst. Also würden auch längerfristig Zinsen nicht mehr an die Inflation herankommen. Allerdings sprächen Indizien dafür, dass der Gipfel der Inflation schon erreicht sei.

Seit 1970 haben Aktien mit 2% Performance pro Quartal die beste Performance erbracht. Renten, Gold und Wohnimmobilien lagen bei ca. 1,5%. Die aktuelle Flaute der fallenden Immobilienaktien bei stark steigender Inflation und schwach steigendem Zins sei nicht nachhaltig. Mit den steigenden Inflationserwartungen würden dann auch wieder die Immobilien in der Anlagegunst steigen. Hypothekenzinsen erklärten nur bei tiefen Zinsen die Mietrendite. Grundsätzlich sei der korrekte Bestimmungsfaktor der Mietrendite die Inflationserwartung der Anleger abgeleitet aus der historischen Inflation der letzten 10 Jahre. Inflationsbedingt stärker steigende Löhne alimentierten auch stärker steigende Mieten. In Deutschland erkläre statistisch der Realzins seit 1991 ca. 2/3 des jährlichen Gesamtertrages (Total Return aus Preisanstieg und Mietertrag). Verbleibe der deutsche Realzins im negativen Bereich, könne der jährliche Gesamtertrag bei über 8% p.a. bzw. mit Mietendeckel bei 6% liegen.

Insbesondere auch Aktien böten gute Chancen. Die Bewertung des deutschen Aktienmarktes läge heute auf dem Niveau von 1975, der Endphase der 1. Ölkrise sowie der weiteren Krisen auch mit weit höherem Zinsniveau als heute. Gesundheitssektor und REITs versprächen gute Perspektiven. Im Fazit erwartet Panse, dass die durch die Pandemie nochmals stark gestiegenen Schuldenberge in der nächsten Dekade dauerhaft tiefe Zinsen erzwingen würden. Der in den meisten Ländern sinkende Anteil der Arbeitskräfte wird sich durch höhere Sozialausgaben das Schuldenproblem und den durch lockere Geldpolitik steigenden Inflationsdruck im Verlauf der nächsten Dekade erhöhen.  Der Putin-Krieg werde den Inflationsdruck zusätzlich durch westweltweite Aufrüstung erhöhen, auch wenn Putin längst Geschichte geworden sei. Ein neuer Kalter Krieg, NATO vs. China, werde die Globalisierung weiter schwächen. Das steigere die Inflationsrisiken. Damit sei klar, dass man mit risikoarmen Anlageformen (Geldmarkt, Renten) die Kaufkraft nicht mehr erhalten könne. Aktien, sonstige Unternehmensbeteiligungen, Immobilien und Gold seien außerhalb der USA immer noch kaum höher bewertet als in den letzten Jahrzehnten. Bei steigenden Inflationsraten, aber schuldenbedingt weiterhin tiefen Zinsen würden diese Anlageformen Renditen bieten, die deutlich über der künftigen Inflationsrate lägen, schlussfolgert Panse.

Menschen wohnen, arbeiten und kaufen auch in turbulenten Zeiten

Der neue Deutschlandchef von JLL, Konstantin Kortmann, beendete seinen Vortrag „Neue Herausforderungen für die Nutzermärkte“ mit der beruhigenden These, dass Menschen auch in turbulenten Zeiten wohnen, arbeiten und einkaufen werden – und das alles würden sie in Immobilen tun. Die Tatsache, dass es sich beim Immobilienzyklus um einen deutlich nachlaufenden Zyklus handele, konnte er mit dem aktuellen Zahlenwerk belegen. Die Nachfrage bei Gewerbeimmobilien zeigte sich in Q1 2022 gut erholt, und auch für Q2 deuten sich durchaus positive Zahlen an. In der Logistik-Industrie treibe das Geschäftsklima den Flächenumsatz. Um die anhaltende Flächenknappheit, die vom Nachfragemotor e-Commerce weiter gepusht würde, zu entspannen bedürfe es weiterer Brownfield-Entwicklungen. Im Einzelhandel zeige sich der Leerstand, abgesehen von dem Corona-Anstieg 2020, weiter auf dem schon jahrelang anhaltenden niedrigem Niveau stabil. Allerdings sei bereits jetzt im Anfangsstadium der Neustrukturierung der Innenstädte, schon ein Wandel der Nutzergruppen sichtbar. Unter dem Motto „Saft und Seife statt Socken und Schlips“ stieg der Anteil von Supermärkten, Discountern und Gastronomie am Vermietungsumsatz in Innenstädten in den vergangenen Jahren deutlich an. Das Top-Segment der vergangenen Jahrzehnte, Textil, wurde bereits deutlich auf Platz 2 verwiesen.

Zwar würden die Menschen weiterhin arbeiten (müssen), wie ihr zukünftiger Arbeitsplatz aber aussehen werde, stehe derzeit aber noch etwas in den Sternen. Der Arbeitskräftemangel nicht nur bei Fachkräften liegt auf Rekordhoch. Die aktuelle Berichterstattung vom Flughafen-Chaos, auch unsere eigenen Hotelerfahrungen, jeder Gastronomie-Besuch, jede Handwerker-Anfrage und die Baustellen-Berichterstattungen machen das deutlich. Lt. einer von Kortmann zitierten ManpowerGroup Untersuchung Ende 2021 klagten 69% aller befragten Unternehmen über Schwierigkeiten bei der Personalsuche. 2016 waren das nur rund 40%. Im Wettbewerb um die Fachkräfte bedarf es einiger Anstrengungen, die sich auch in der Gestaltung eines attraktiven Arbeitsplatzes niederschlägt. Neben einem ansprechenden, schicken Ambiente bedürfe es dazu auch Gesundheits- und Wellnessangebote, Nachhaltigkeitsanstrengungen und könne, so Kortmann schmunzelnd, auch in der Anlage eines Streichelzoos ausufern.

Auf den Top-Büroimmobilienmärkten sei seit längerer Zeit ein gleichzeitiger Anstieg von Leerstand und Spitzenmieten zu erkennen. Der Büro-Frühindikator, der ifo-Beschäftigungsbarometer für Dienstleister, zeige derzeit nicht an, dass es kurzfristig in diesem Segment zu einem Crash komme. Die Beantwortung der Frage, ob der Immobilienwirtschaft insgesamt ein „Crash“, oder vorsichtiger formuliert, ein deutlicher Einbruch der Mieten, Bewertungen und Auslastungen  oder eine sanfte Zykluswende bzw. ein Softlanding bevorstehe oder ob es schnell so positiv weitergehe wie bisher, wich Kortmann verständlicherweise professionell und charmant aus.

Dieselbe Frage der Bandbreite zwischen starkem Einbruch, Softlanding oder anhaltendem Boom stellte der Vorsitzende des immpresseclub Werner Rohmert zum Abschuss auch den Journalisten. Die waren aber durch die volkswirtschaftlichen Einsichten eher skeptischer geworden. Außerdem reicht der durchschnittliche Erfahrungshorizont der Journalisten regelmäßig weit über den Erfahrungshorizont der meisten Branchenmatadore hinaus noch in schwierige Zeiten.  Eine Fortsetzung des Booms sah keiner der anwesenden Journalisten. Bei WOHNEN erwarteten 12 der befragten eine harte Landung und 17 eine sanfte Zykluswende. Bei GEWERBE ging 21-mal der Daumen deutlich nach unten. Lediglich 6 erwarteten bei Gewerbe ein Softlanding-Szenario.

Tenor der Tagung des immpresseclub in Hamburg: Vermietung top, Investment top, Nachfrage top, Angebot flop, Investments alternativlos! Wir müssen bauen!

Zweimal im Jahr trifft sich die Arbeitsgemeinschaft der Immobilienjournalisten mit Referenten und Gästen zu anregenden Vorträgen und zu Diskussionen. Organisiert werden diese Treffen für circa 60 Teilnehmer vom Team „Der Immobilienbrief“, dessen Herausgeber Werner Rohmert auch Vorsitzender des immpresseclub ist.

Auf der Referentenliste standen die großen Immobilien Aktiengesellschaften, Immobiliendienstleister, mittelständische Unternehmer der Immobilienwirtschaft und Bankvorstände der Deutschen Bundesbank.

Josef Vogel, geschäftsführender Vorstand der Landes-Bau-Genossenschaft Württemberg e.G.referierte über die wieder wichtiger werdenden Genossenschaftsmodelle bei der heutigen Wohnungsknappheit. Thomas Olek, Vorstandsvorsitzender der publity AG, berichtete über Research und Strategien des Immobilieneinkaufs in wettbewerbsintensivem Umfeld. Publity ist auf Büro-Immobilien in westdeutschen Metropolregionen fokussiert. Dr. Gerhard Cromme, Aufsichtsratsvorsitzender von Aroundtown SA , Deputy CEO Andrew Wallis von Aroundtown und Christian Windfuhr, CEO Grand City Properties SA stellten die in der breiten Öffentlichkeit eher unbekannten Immobilien Aktiengesellschaften mit einer Marktkapitalisierung von über 12 Milliarden Euro vor. Philip von Mettenheim, CBH Rechtsanwälte, stellte für die Journalisten die Änderungen im neuen Datenschutzgesetz „DSGVO“ vor, wobei die Medien über die Pressefreiheit deutlich besser geschützt sind als Unternehmen.

Start-ups bekommen bei der immpresseclub-Tagung die Chance, ihre Ideen vorzustellen. Julia Gebert, Geschäftsführerin der Rysta GmbH mit der Präsentation: Smarte Daten zum Schutz von Assets. Lars Schüller, Gründer und CEO der PlakatQuadrat GmbH: Das Baugewerbe soll mit der Marketingwelt vernetzt werden. Marina Holthaus von Thermondo mit dem Vortrag: Pionier in der Digitalisierung des Handwerks.

Ergänzend zu den eigentlichen Themen der Vorträge entwickelte sich naturgemäß eine Diskussion über die aktuellen Mietdeckel-Entwürfe und Enteignungsdiskussionen. Grand City gehört mit fast 84.000 Wohnungen und einer Marktkapitalisierung von 3,8 Mrd. Euro zu den Top 5 Wohnungsgesellschaften in Deutschland. Grand City ist dabei spezialisiert auf Value-Add-Opportunities in den dicht besiedelten Regionen Deutschlands. Hieraus wird Wertschöpfung erzielt. CEO Christian Windfuhr vertrat dabei durchaus die Überzeugung, dass eine Bestandshaltung, die langjährige Mieter durch Sanierungen aus den Wohnungen heraushebelt, nicht seiner Überzeugung entspricht. Die Diskussion ergänzte dann auch die bekannten Thesen des Autors, dass der Wohnungsmarkt zyklisch ist, Berlin nach wie vor zu einer der preiswertesten Metropolen der Welt gehört und dass die Marktwirtschaft regelnd eingreifen wird. Andrew Wallis, CEO Aroundtown, ergänzte, dass er, als er vor 12 Jahren nach Berlin gezogen sei, bei großer Auswahl von den Vermietern nahezu jeden Wunsch für kleine Mieten erfüllt bekommen habe. Heute habe sich der Markt eben zyklisch geändert. Das relativiert sich dann naturgemäß mit noch weiterem Blick zurück noch mehr. Die frühen Neunzigerjahre sahen die Mieten durchaus auf heutigem Niveau. Hinzu kommt, dass die Entwicklung der Mieten in den Toplagen volkswirtschaftlich keine Rolle spielen, sondern lediglich die Verfügbarkeit von anständigem Wohnraum zu vernünftigen Preisen in gut erreichbaren Stadtlagen.

Text: immobilienbrief Nr. 453 Juli 2019 Fotos: Re de Belleroche
Mehr dazu: Der Immobilienbrief Nr 453

Mal Sonne, mal Regen, mal Sturm, diese Wettermischung erwischte die 50 Journalisten und Gäste, die am 21. Juni 2018 zur Sommerveranstaltung des immpresseclub nach Hamburg kamen.Tagungspunkte waren: Aktuelle Trends auf den Hotelmärkten; der Berliner Immobilienmarkt; die aktuellen Zahlen, Daten und Fakten zum Hamburger Immobilienmarkt; Auswirkungen des Online-Handels auf die Logistikimmobilie.

Der Gastgeber Matthias Niemeyer, Head of Development Europe Adina Apartment Hotels, in dem die Mitglieder und Gäste untergebracht waren, gab einen umfassenden Einblick in den Wandel des Hotelmarktes in Deutschland und sprach über neue Konzepte im Hotelsegment.

Dr. Jürgen Allerkamp, Vorsitzender des Vorstands der Investitionsbank Berlin, präsentierte den Berlin-Vortrag: „Die Party geht weiter: Bau , Boom, Blase?“

Andreas Völker, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate Holding GmbH, mit dem umfangreichen Thema: „Hamburg – wachsende Stadt,“ ging detailliert auf den boomenden Immobilienmarkt ein, zeichnete auf, wohin die Reise bei Büro-, Einzelhandel-, und Wohnimmobilien geht und beschrieb Hamburg im Wettbewerb mit den Metropolen.

Christopher Garbe, Geschäftsführer der GARBE Industrial Real Estate GmbH, gab einen eindrucksvollen Einblick in die Logistikbranche, die schließlich größter Dienstleistungssektor in Deutschland nach dem Binnenhandel ist.

Trotz Regen und Sturm besichtigten die interessierten Journalisten und Gäste die HafenCity und überzeugten sich vom Fortschritt der baulichen Veränderungen, 2008 hatte der immpresseclub hier zur ersten Besichtigung eingeladen. Und die HafenCity schreibt die Erfolgsstory fort. Die Elbphilharmonie ist in kurzer Zeit zu einem Besuchermagnet geworden. Spricht noch jemand über die Mehrkosten? – Gleichzeitig schreitet auch der infrastrukturelle Ausbau durch Anbindungvon U- und S-Bahn weiter voran. Die HafenCity ist zu einem Vorzeigeprojekt innerstädtischer Stadtentwicklung geworden. Mit anregenden Gesprächen und einem Abendessen auf dem Feuerschiff endete die Tagung.

>> Mehr dazu im „Der Immobilienbrief“ Nr. 427 (PDF)

Fotos: Re de Belleroche

Zur Winterveranstaltung des immpresseclub e.V. kamen 40 Journalisten. Die Organisation liegt traditionell bei dem Team von „Der Immobilienbrief“, dessen Herausgeber Werner Rohmert seit über zehn Jahren Vorsitzender ist.

Traditionell steht die Dezemberveranstaltung unter dem Stern dramatischer Wintereinbrüche oder streikender Transportgewerkschaften. Diesmal war es der Lufthansa-Streik, der im Vorfeld Schatten auf die Nerven der Veranstalter warf.

Die immpresseclub-Veranstaltung ist traditionell viergeteilt. Fachreferate, Neuigkeiten aus den Häusern der Fördermitglieder, Verbandsformalia mit Vorstandswahlen und abendlicher Erfahrungsaustausch der Journalisten untereinander ,mit den Referenten, Gästen und Sponsoren sind die Blöcke. Diesmal sorgte Gaffel-Kölsch für rheinländische Offenheit im Erfahrungsaustausch.

Im Rahmen der zuvor eher trockenen Verbandsinterna wurde Werner Rohmert, Herausgeber und Gründer von „Der Immobilienbrief“ als Vorsitzender mit einer Enthaltung einstimmig wiedergewählt. Mit jeweils gleicher Stimmenverteilung wurden Michael Psotta, Frankfurter Allgemeine Zeitung sowie Frank Peter Unterreiner, „Immobilienbrief Stuttgart“ im Vorstand bestätigt.

Den Reigen der Referate eröffnete Michael Seeber, einer der weltweit erfahrensten Spezialisten für Seilbahnen. Er stellte mögliche Lösungen für neuralgische Punkte im innerstädtischen Verkehrschaos vor.
Michael Seeber als ehemaliger Vorstandsvorsitzender und heutiger AR-Vorsitzender des Seilbahnhersteller Leitner AG stellte vor, warum Seilbahnen heute viel mehr sind als bloßes Transportmittel für Skifahrer oder Ausflügler. Das drahtgestützte Transportmittel, das in vielerlei Varianten gestaltbar ist, kann eine Antwort auf die Probleme urbanen Verkehrs liefern. Während im Straßenverkehrskollaps die Städte ersticken, kann über eine maximale Strecke von 12 km Luftweg über den Dächern der Städte und Straßen der Transport von Mensch und Material weiter gehen. Bereits heute haben Megastädte wie Rio de Janeiro und Mexiko Stadt die Seilbahn als Zubringer zum öffentlichen ÖPNV entdeckt. In Berlin wird zur IGA im nächsten Jahr die erste Seilbahn in der Hauptstadt eröffnen, die nach der IGA ins Nahverkehrsnetz eingebunden wird. Seeber stellte eine Vielzahl durchgeführter Projekte in den Metropolen der Welt vor. Mit über 3.000 Mitarbeitern ist Leitner in mehr als 90 Ländern der Welt präsent. Leitner investiert mit 22 Mio. Euro jährlich mehr als 3% in Forschung und Entwicklung. Seilbahnen von heute sind technisch nicht mehr mit den bekannteren Skigebietsseilbahnen vergleichbar. Sie sind komfortabel und fahren kontinuierlich. Sie können in der Geschwindigkeit dem Verkehrsaufkommen angepasst werden.

Den immobilienwirtschaftlichen Teil eröffnete mit einem Parforceritt durch Welt- und Immobilienwirtschaft Professor Dr. Tobias Just, Wissenschaftlicher Leiter der IREBS Immobilienakademie, mit dem Thema: „Die Immobilienwirtschaft im Wechselbad makroökonomischer Schocks – kann das gut gehen?“

Warum die TLG im aktuellen Niedrigzinsumfeld einer reinen Bankenfinanzierung den Vorrang gibt, erklärte Peter Finkbeiner, Vorstand der TLG Immobilien AG. Während andere, große Immobilienaktiengesellschaften auf breite Diversifikation bei der Finanzierungsstruktur setzen, baut die TLG weiterhin auf klassische Bankenfinanzierungen.

Die bereits im letzten Jahr angestoßene Initiative, jungen Start-ups die Möglichkeit zu geben, sich im Kreise der Journalisten darzustellen, wurde in diesem Jahr umgesetzt. Neben dem Marktführer bei Crowdinvesting EXPORO aus Hamburg, hat sich Doozer Real Estate sowie moovin Immobilien vorgestellt. Während Crowdinvesting in der Medienlandschaft weitgehend angekommen ist, wie aus aus den Reaktionen der Journalisten auf den Vortrag von Julian Oertzen, Co-Gründer und Mitglied der Geschäftsführung von Exporo, zu erkennen war, waren die Konzepte von Doozer und moovin den Journalisten weitgehend neu. Doozer setzt auf die Handwerkervermittlung bei anstehenden Sanierungen für große Bestandshalter. Moovin hingegen setzt als Maklerplattform auf die Vermietung von Wohnungen.

Den Abschlussvortrag hatte in diesem Jahr Professor Dr. Armin Just, Prorektor der EBZ Business School. Er plädierte, im Rahmen politischer Umwelt-Forderungen der Politik an Immobilienbesitzer bei der Sanierung von alten Wohnbeständen die Quartiersentwicklung stärker zu berücksichtigen als die Alleinbetrachtung von Einzelobjekten.

[Text: Immobilienbrief / Fotos: Re v. Schönfels]

Die Sommertagung des immpresseclub e.V. am 23. Juni 2016 in Frankfurt, stand ganz im Zeichen der anhaltenden Niedrigzinsphase und ihrer Auswirkung auf die Immobilienmärkte. Etwa 45 Immobilien-Journalisten, die nahezu alle immobilienwirtschaftlichen Medien repräsentieren, diskutierten unter der Leitung des Vorsitzenden Werner Rohmert mit Referenten und Gästen.

Für den Erwerb einer Immobilie spricht derzeit viel: Die Zinsen liegen auf einem historisch günstigen Niveau, die konjunkturellen Aussichten bleiben positiv, Immobilien sind rentabler als eine 10-jährige Bundesanleihe und die Nachfrage nach Neubauflächen übersteigt das Angebot bei weitem.

Daran dürfte sich in absehbarer Zeit nichts ändern: „Die Hypothekenzinsen bleiben niedrig – ebenso wie der Leitzins“, prognostiziert Bernd Mayer, Bereichsleiter Immobilien der Bayern LB. Mit einem überdurchschnittlichen Wachstum in 2016, einer niedrigen Arbeitslosenquote (etwa 6,3%), einem wachsenden BIP (+1,8%) und steigender Exporte (+2,9%) zeige sich Deutschland im europäischen Vergleich besonders krisenfest.

Mehr noch: Seit mehr als acht Jahren vergrößert sich der Spread zwischen der Nettoanfangsrendite für Büroobjekte und einer 10-jährigen Bundesanleihe und für Investitionen in die gewerblichen Immobilienmärkte fehlen adäquate Alternativen. Zudem verharrt das Angebot an Neubauflächen im Bürobereich seit etwa zehn Jahren auf niedrigem Niveau: In 2015 sind in deutschen Großstädten weniger als 0,5% des Flächenbestandes neu errichtet worden.

All diese erfreulichen Rahmendaten, aber auch die Zunahme internationaler Investoren auf dem deutschen Büromarkt sorgen nach Ansicht von Mayer für eine deutliche Verschärfung des Wettbewerbs. Vor allem an den europäischen Büromärkten habe dies zu einem Anstieg der Preise vor allem von Core-Objekten geführt, die sich seit etwa 10 Jahren kontinuierlich verteuert hätten. Folge: Mit steigenden Preisen und sinkenden Renditen steigt die Risikobereitschaft der Investoren, die inzwischen nach Objekten in B-Lagen und Value-Add-Transaktion Ausschau hielten. Insgesamt habe das Transaktionsvolumen für deutsche Gewerbeimmobilien zu Beginn des Jahres 2016 mit 18 Mrd. EUR einen neuen Höchststand erreicht. Die Immobilienfinanzierer profitierten neben der verstärkten Nachfrage nach großvolumigen Portfoliofinanzierungen und der Zunahme internationaler Investoren auch von der Stabilität der Objektwerte. Sinkende Margen im Core-Segment, lange Zinsbindungen und teure staatliche Regulierungen würde das Engagement der Bayern LB dagegen trüben.

Investmentrenditen auf Tiefständen – Beherrschbare Risiken trotz „Brexit“

Das günstige Niedrigzinsumfeld und die weiterhin zinsgetriebene Nachfrage nach Immobilien führt auch nach Ansicht von Torsten Knapmeyer, Geschäftsführer Deka Immobilien und Leiter Immobilienfondsmanagement, zu hohen Transaktionsvolumina im Bereich Offener Immobilienfonds.

„Viele Investoren planen, ihre Immobilienquote weiter zu erhöhen und nehmen hierbei zunehmend externe Unterstützung für die Umsetzung in Anspruch“, erläuterte Knapmeyer vor den Journalisten. Die Nachfrage internationaler Investoren steige, verbunden mit einer stärkeren Diversifizierung nach

Nutzungsarten und Investmentstilen

Folge für Deka Immobilien: „Nach überdurchschnittlichem Wachstum im institutionellen Geschäft in den letzten Jahren kann die aktuell hohe Nachfrage nicht bedient werden. Um eine Qualitätsverwässerung der bestehenden Produkte zu vermeiden, führe dies zu Wartelisten bei Immobilien- und Kreditfonds“, unterstreicht Knapmeyer. Mit Blick auf die gestiegene Nachfrage hätten die Investmentrenditen neue Tiefstände erreicht. Die gelte vor allem für die Metropolen Paris und London. Europaweit hätten seiner Ansicht nach die Erträge ihren Zenit erreicht und würden nun kontinuierlich sinken. Entsprechend hätten sich auch die Nettomittelaufkommen der Offenen Immobilienfonds reduziert. Nach fast 15 Mrd. EUR im Jahr 2002 liegen sie im Jahr 2015 lediglich bei 3,3, Mrd. EUR. Einen Ausweg aus diesem Dilemma sieht der Fondsmanager in der Erweiterung der Deka-Dienstleistungspalette sowie neuer Produkte, die „das aktuelle Niedrigzinsumfeld widerspiegeln“. Akuten Handlungsbedarf auf die vorhandenen Immobilienbestände sieht Knapmeyer für das Geschäftsfeld Immobilien auch nach dem Brexit-Votum nicht.

Mit Blick auf die hohe Diversifizierung nach Regionen, Mietvertragslaufzeiten und Nutzungsarten erwartet der Fondsexperte trotz Brexit „beherrschbare Auswirkungen und Risiken“. „Am stärksten wären Büroimmobilien in London insbesondere die Teilmärkte „City“ und „West End“ betroffen. Dort erwarten wir ggf. eine rückläufige Nachfrage, steigenden Leerstand, Mietrückgänge sowie rückläufige Transaktionsvolumina. Diese Phase könnte je nach Verhandlungsdauer zwischen UK und der EU bis zu zwei Jahre dauern“, so Knapmeyer. Büromärkte britischer Regionalzentren sowie Einzelhandels- und Hotelsektor seien weniger betroffen. Auch dürften sich Projektentwickler in London vorerst zurückhalten, was stabilisierend auf den Immobilienmarkt wirken müsste. Nicht zuletzt schützten auch langfristige Mietverträge vor kurz- fristigen Einbußen, wobei der Finanzplatz London mittelfristig weiterhin eine führende Rolle in Europa einnehmen dürfte. Potenziell profitierende Standorte wie z.B. Paris und Frankfurt a.M. seien in den Portfolien der Deka- Immobilienfonds enthalten. Deka ist derzeit mit 2,6 Mrd. EUR in GB investiert.

Deutschland im Fokus internationaler Investoren

Auch für Dr. Frank Pörschke, Member of the EMEA Management Board CEO Germany JLL, überwiegen die positiven Fakten für den Erwerb von Immobilien. Die Wirtschaft läuft „ok“, es ist kein Überangebot an spekulativen Neubauten absehbar, relativ gesehen bieten Immobilien immer noch eine attraktive Verzinsung und es seien „keine Fremdfinanzierungsauswüchse zu erkennen“.Belastend könnten indes die geopolitischen und ökonomischen Unsicherheiten sowie die geringen Immobilienrenditen sein. Mit Blick auf moderate Mietpreiserwartungen und Transaktionsvolumina (global -5% gegenüber 2015), einer intensiveren Prüfung der Kreditnehmer und einer gründlicheren Due Diligence der Banken sieht Pörschke im Vergleich zu 2007 keine Gefahren für die Immobilienmärkte. Weiterer Vorteil: Liquidität sei in ausreichendem Maße vorhanden und mit der zunehmenden Investitionstätigkeit ist auch die Markttransparenz gestiegen. Dabei bleibe Deutschland im Fokus internationaler Investoren. Etwa 20% aller Transaktionen entfielen auf die USA, 18% auf UK und 18% auf globale Investoren. An allen Investitionen hatten Büroimmobilien einen Anteil von fast 50%. Immer noch liege die Bürorendite in B-Objekten in B-Lagen deutsche Mittelstädte deutlich über der Spitzenrendite von Objekten in A-Lagen. Insgesamt habe, so Pörschke, die Bedeutung der B-Städte, aber auch der B-Lagen klar zugenommen. Die Konsolidierung auf dem Markt für Immobiliendienstleistungen wird sich fortsetzen, ist der CEO überzeugt. Corporates erwarteten alle Dienstleistungen aus einer Hand, die Präsenz ihrer Dienstleister in allen Weltregionen sowie die Nutzung sämtlicher digitalen Trends wie Big Data, Crowd oder künstliche Intelligenz zur Analyse von (immobilien-) Daten.

Als Fördermitglied des immpresseclub stellte Stephan Conrad, Pressesprecher RAG Montan Immobilien, den Umbau der alten Kokerei Zollverein in ein „nachhaltiges“ Verwaltungsgebäude der RAG-Stiftung und der RAG AG vor. So habe bei der Planung und Projektentwicklung die Förderung des Mikroklimas und der Einsatz recycelbarer Materialien im Fokus gestanden. Ein Regenwasser- und Schmutzwassermanagement sorgt heute für die Reduzierung des Wasserverbrauchs, der thermische Komfort und die Luftqualität im Gebäude sollen die Gesundheit der Mitarbeiter fördern und effiziente Beleuchtungssysteme drosseln den Energieverbrauch. All dies reduziere die Kosten für den Unterhalt und den Betrieb und diene somit der Wirtschaftlichkeit.

Text: Dr. Karina Junghanns, stv. Chefredakteurin „Der Immobilienbrief“
Fotos: Re v. Schönfels

Mit ca. 60 Mitgliedern, Referenten und Gästen bildete auch die diesjährige Winterveranstaltung des immpresseclub, der Arbeitsgemeinschaft deutscher Immobilienjournalisten, nahezu die gesamte Branche ab. Neben Flächenrecycling, Baufinanzierung und dem Kostentreibern in der Wohnimmobilienwirtschaft war versuchte auch der Autor des Buchs „Verbietet das Bauen!“, Daniel Fuhrhop einen Einblick in seine Erfahrungen mit der Immobilienwirtschaft zu geben.

„Verbietet das Bauen!“ so der plakative Buchtitel des Autors Daniel Fuhrhop, der mit seinem Werk zum nachdenken anregen will. Im Fokus steht dabei insbesondere die These, mehr Augenmerk auf den Bestand zu legen, als nur auf den Neubau. Das ist derzeit allerdings dank günstiger Reproduktionskosten nicht ganz einfach. So stimmte auch Dr. Reinhard Kutscher in seinen Ausführungen Fuhrhop zu, machte aber gleichzeitig deutlich, dass sich für seine Gesellschaft, der Union Investment Real Estate mit seinen Offenen Immobilienfonds derzeit vor allem Chancen im Ankauf von Projektentwicklungen ergeben. 2-3 Mrd. Euro pro Jahr will Kutscher für seine Fonds einkaufen. Dabei könnte er deutlich mehr. „Wir könnten Objekte für 4-5 Mrd. Euro einkaufen“, so Kutscher in seinem Vortrag. Allerdings fehlten dafür die geeigneten Objekte. Daher schaut sich Kutscher, der eigentlich typischer Core-Investor ist, mittlerweile auch gern in deutschen B-Städten, Polen, Italien, Spanien, Irland und Australien nach Objekten um. Besonderes Augenmerk liegt dabei auf der Mietperspektive einer Immobilie. Er investiere derzeit lieber in ein Objekt, dass noch mehr Mietspielraum nach oben habe, als in solche, deren Zustand zwar gut sei jedoch bereits am oberen Ende der möglichen Miete liege, so Kutscher. Trotz aller Schwierigkeiten im Ankauf, könne sein Unternehmen derzeit aber vor allem die Zeit für Portfoliobereinigung nutzen.

Ein Kostenproblem hat derzeit auch die Wohnimmobilienbranche. Bauträger und Investor Martin Dornieden von mittelständischen Unternehmen Dornieden-Gruppe aus Köln machte vor allem die Politik für die derzeit hohen Baukosten verantwortlich. Die Baupreisentwicklung der letzten 5 Jahre liegt nämlich unterhalb der Inflation. Trotzdem sind die Baukosten deutlich stärker gestiegen. Kostentreiber sind hier lt. Dornieden insbesondere Themen wie Erhöhung der Grunderwerbsteuer, Verschärfung der EnEV, Erhöhung der Notargebühren oder der sprunghafte Anstieg der Planungskosten. Der Anstieg der Baukosten mache ein Objekt für seine Kunden kaum noch rechenbar. Beispielhaft nannte Dornieden ein Objekt in Köln, dass vor 5 Jahren noch 30% günstiger zu haben sei. Der Preisanstieg habe dafür gesorgt, dass die Wohnungen nun nur noch für 20% des Marktes überhaupt finanzierbar seien. Die Lösung liegt für Dornieden vor allem in der Senkung der Grunderwerbsteuer, die Bereitstellung von mehr Bauland sowie keiner weiteren Verschärfung der EnEV.

Flächen und Bauland stand auch für Prof. Dr. Hans-Peter Noll, Vorsitzender der Geschäftsführung der RAG Montag Immobilien AG in Zentrum seines Vortrags. Das Unternehmen, dass sich mit dem Flächenrecycling der ehemaligen Bergbauzechen im Ruhrgebiet und dem Saarland beschäftigt, hat eine der schwierigsten Aufgaben in der Immobilienbranche. Die Umwidmung der ehemaligen Zechen steht vor der Herausforderung, Flächen an schwierigen Standorten, die zum Teil mit Altlasten belastet sind, mit neuen, innovativen Projekten im Rahmen des Strukturwandels des Ruhrgebiets zu entwickeln. Das ist in der Vergangenheit auch eindrucksvoll gelungen. Dabei dauert so ein Projekt auch gern mal 15-20 Jahre. Bis 2018 warten noch zwei weitere Zechen auf die Neugestaltung. Dann schließt die letzte Steinkohle-Zeche im „Pott“. Aus ehemaligen Kohlelagerflächen wurden Logistikzentren, aus Kokereien wurden Industriedenkmäler, Werkstätten oder Parklandschaften. Alle Projekte werden dabei von der RAG auf eigenen ökonomischen Beinen umgesetzt. „Wir erhalten keinerlei Subventionen“, so Noll gegenüber des immpresseclubs. Als wahnsinnig aufwendig bezeichnet Noll vor allem auch den Austausch mit der Bevölkerung. Wenn man die Öffentlichkeit in seine Projekte nicht mit einbeziehe, sei die Umsetzung schwer. Vor allem auch soziale Medien wie facebook und twitter hätten heute einen großen Einfluss auf mögliche Bauvorhaben.

Auch das Thema Blase auf den Wohnungsmärkten war Thema der Veranstaltung. Jörg Utecht, Mitglied des Vorstands der interhyp AG stellte dar, warum von einer Blasenentwicklung bei der reinen Betrachtung der derzeitigen Finanzierungen keine Rede sein kann. Zwar sei die Risikobereitschaft bei privaten Haushalten in Bezug auf die Aufnahmebereitschaft von Darlehen gestiegen, jedoch sei der Großteil der Finanzierungen Anschlussfinanzierungen. Das Baufinanzierungsvolumen hat sich in den letzten Monaten zwar deutlich erhöht und betrug in der Spitze über 25 Mrd. Euro (März 2015), der Bestand an Baufinanzierungen hat sich jedoch nur kaum erhöht. Die Anschlussfinanzierungsnachfrage übertrifft derzeit die Neubaufinanzierungen bei weitem. Auch wenn derzeit die Immobilienpreise stärker ansteigen als die Einkommen, sei das große Neugeschäft viel stärker von Anschlussfinanzierungen als von Erstfinanzierungen getrieben, so Utecht, Auch die durchschnittlichen Finanzierungssummen steigen nur leicht bei nochmals konservativeren Finanzierungsstrukturen.

Neben den eigentlichen Vorträgen stand auf der Winterveranstaltung auch wieder die Wahl des Vorstands des immpresseclub auf der Tagesordnung. Dabei wurde der letzte Vorstand in seiner Funktion bestätigt. Den Vorsitz hat „Der Immobilienbrief“-Herausgeber Werner Rohmert. Seine zwei Stellvertreter sind Frank-Peter Unterreiner vom „Immobilienbrief Stuttgart“ sowie Michael Psotta von der FAZ. Schatzmeister bleibt Robert Scholl und auch Kassenprüfer bleibt Nikolaus von Raggamby. Die nächste Sitzung findet im Juni 2016 in Frankfurt am Main statt.