Autor: falk

Vortrag im China-Club von Hans-Kaspar von Schönfels zum 20-jährigen  immpresseclub-Jubiläum in Berlin.

Der Wertpapiersektor beherrscht noch heute die öffentliche Wahrnehmung stärker als die im Hintergrund stehenden Sachwerte. Doch vor mehr als 20 Jahren weichte  diese Einseitigkeit langsam auf.

Die Immobilie mit all ihren unterschiedlichen Aspekten und Themen eroberte sich allmählich den ihr gebührenden Rang als Assetklasse. Damit wird ihre volkswirtschaftliche Bedeutung anerkannt. Darüber hinaus belebte  eine zunehmende Professionalisierung die ganze Branche.

Dieser Prozess hat natürlich einen großen Einfluss auf die Medien. Egal, ob fachlich oder populär, man hat alle Herausforderungen angenommen. Um jedoch mit den aktuellen Veränderungsprozessen und den damit steigenden Qualitätsansprüchen seitens der Branche und der Leser Schritt halten zu können, gründeten sieben Immobilienjournalisten ihren eigenen immpresseclub. Übrigens, diesen griffigen Kurznamen hat meine Frau Re entwickelt und auch grafisch zur Reife gebracht.

Die Chefredakteure der Zeitschriften und Ressortleiter der Tageszeitungen wollen in Kooperation mit den freien Journalisten mittels ihrer „Arbeitsgemeinschaft europäischer Immobilienjournalisten“ die Kommunikation zwischen ihren Medien und der Immobilienwirtschaft optimieren.

Mit diesem verbesserten Informationsaustausch will man gemeinsam wachsen und hinsichtlich Qualität auch weiter fortbilden.

Die Club-Vorgeschichte reifte seit dem Jahr 2000 und konkretisierte sich bis hin zur Gründung.

Ganz persönlich hatte ich eine sehr gute Vorbereitung auf die Immobilienjournalisten, denn ich hatte sie Kopf für Kopf in meinem Magazin immobilien business porträtiert.

Die Clubgründung des immpresseclub e.V. erfolgte mit dem Eintrag ins Handelsregister am 24.9.2003, (Aktenzeichen VR 18192, Amtsgericht München). Sieben Journalisten wurden als Clubgründer eingetragen: Hans-Kaspar von Schönfels, Re von Schönfels, für das Magazin immobilien business; Peter Horn für den Immobilienteil der Süddeutschen Zeitung; Erich Gluch vom ifo institut; Myriam Gümbel von der Abendzeitung (leider schon gestorben), Thomas Kirchgraber von den Tageszeitungen merkur/tz und Stefan Loipfinger, Wirtschaftsjournalist und Kritiker.

Top-Immobilienjournalisten diskutieren über die Branche und deren Perspektive in herausfordernden Zeiten.

In seiner Begrüßungsansprache thematisierte immpresseclub e.V. Vorstandsvorsitzender Werner Rohmert Historie, Gegenwart und Zukunft der Immobilienwirtschaft. Nachdenklich machte der erste Vortrag von Hans Lothar Domröse, ehem. 4-Sterne General und Stabschef der NATO Missionen im Kosovo und Afghanistan, der die aktuellen geopolitischen Entwicklungen für die Teilnehmer mit seinem Vortrag „(Europäische) Sicherheit inmitten Globaler Machtverschiebungen“ einordnete. Die Welt befindet sich im Unruhezustand, war die Eingangsbotschaft. Die positive Botschaft lautet aber Ukraine- und Gaza Krieg werden im kommenden Jahr (hoffentlich!) zur Ruhe kommen.

Aygül Özkan, Hauptgeschäftsführerin ZIA, berichtete über die Zusammenarbeit mit der scheidenden Regierung. Das Bündnis bezahlbarer Wohnraum habe aus Sicht der Immobilienwirtschaft wichtige Impulse für den Wohnungsbau gesetzt. Von einem echten Durchbruch allerdings sei Deutschland noch weit entfernt. So fordere der ZIA schon starke Signale innerhalb der ersten 100 Tagen von der neuen Regierung.

Dr. Peter Güllmann, Sprecher des Vorstandes der BANK IM BISTUM ESSEN e.G. sprach über „Immobilien mit sozialer Verantwortung“ – Fair Banking im Spannungsfeld zwischen Impact Investment, Renditeerwartungen und kirchlichen Anlage- und Managementbesonderheiten“.

Paul Hock, Geschäftsführer Green Fusion, gab einen Einblick in die Perspektive, ohne investive Maßnahmen allein durch Digitalisierung des Heizungskellers durchaus 15% der Heizenergie einzusparen.

Anno August Jagdfeld als Visionär, der das Grand Hotel Adlon und den China Club gegen viele Widerstände realisierte, machte einen kurzen 30 Jahre Parforce-Ritt durch die Immobiliengeschichte.

Einen Gründungsrückblick zum 20. Jubiläum des immpresseclubs gab immpresseclub-Gründer Kaspar von Schönfels.

Nach einer Führung durch den China Club von Geschäftsführer Florian Hettler wurden all die im Tagesverlauf neu gewonnen Informationen beim festlichen Abendessen im Restaurant Medini, über dem China-Club, bis spät in den Abend weiter ausführlich diskutiert.

Text: Constanze Wrede 

Am gefühlt bisher heißesten Tag des Jahres am 27. Juni trafen sich knapp 30 Journalisten der Immobilienszene und Immobilien-Ressortleiter einiger Publikumsmedien zur diesjährigen Sommertagung des immpresseclub e.V., der Arbeitsgemeinschaft deutschsprachiger Immobilienjournalisten in Düsseldorf. Dazu gesellten sich geladene Gäste aus dem Kreis der Fördermitglieder sowie hochkaratige Referenten.

Gründer und Herausgeber des „Der Immobilienbrief“, Werner Rohmert, der seit 2004 Vorsitzender des immpresseclub e.V. ist, führte die Teilnehmer durch das Programm, das sich dieses Mal insbesondere mit den Auswirkungen der Krise, Insolvenzrecht, energetischer Sanierung und den Chancen und Risiken der KI beschäftigte.

Begrüßt wurden die Teilnehmer im eigenen Haus von Lars von Lackum, Vorstandsvorsitzender der LEG Immobilien SE.

Deutschland steht vor der großen Herausforderung, seine Klimaziele bis 2045 zu erreichen und gleichzeitig den steigenden Bedarf an Wohnraum zu decken. Vor diesem Hintergrund spielt die energetische Sanierung des Gebäudebestands, insbesondere von Gebäuden, die vor 1979 gebaut wurden, das entspricht etwa 65% des gesamten Bestandes, eine zentrale Rolle. In seinem Vortrag „Klimaschutz in Serie – grüner, schneller, kostengünstiger“ stellte Andreas Miltz, kaufmännischer Geschäftsführer von Renowate, ein pari-Joint Venture der LEG Immobilien und der österreichische Baufirma Rhomberg Bau, den Teilnehmern einen vielversprechenden Lösungsansatz vor.

Renowate begegnet den aktuellen generellen und energetischen Sanierungs-Herausforderung mit einem seriellen Sanierungsansatz, der auf einem Fünf-Stufen-Prozess basiert: Die Objekte werden vermessen, ein Digitaler Zwilling erstellt, die Sanierungsmodule werden vorgefertigt, Just-in-Time geliefert und dann schnelle und einfach an der Gebäudehülle montiert. Dadurch ergeben sich Kostensenkung durch Skaleneffekte und effizientere Prozesse, Zeitersparnis durch Vorfertigung und schnellere Montage, weniger Mieterbelastung durch kürzere Bauzeiten und geringere Mietminderungen, Nachhaltigkeit durch Reduktion von Verschnitt und Abfall und last but not least eine Steigerung der Mieterzufriedenheit durch verbesserte Energieeffizienz und Wohnkomfort.

Ein erstes Pilotprojekt in Mönchengladbach lieferte Renowate „learning by doing“ wichtige Erkenntnisse, die in die Weiterentwicklung des Systems einflossen, z.B. die Integration der Lüftungsanlage in die Fassade und die Entwicklung eines eigenen Systems zur Befestigung der Fassadenelemente. Renowate arbeitet seitdem kontinuierlich an der Optimierung und Standardisierung der Sanierungsmodule sowie der Einbindung von KI-basierten Tools, wie dem Fassadenkonfigurator. Aktuell werden bereits verschiedene Projekte in Düsseldorf und Mönchengladbach umgesetzt. Renowate adressiert mit seinem seriellen Ansatz sowohl den Drittmarkt (ca. 2,1 Mio. Gebäude) als auch den eigenen Bestand der LEG Immobilien Gruppe (ca. 115.000 Wohneinheiten).

Obwohl die Künstliche Intelligenz (KI) in den letzten 50 Jahren stetige Fortschritte verzeichnet hat, markieren die jüngsten Entwicklungen, insbesondere im Bereich Generativer KI (GenAI) – wie z.B. ChatGPT – einen signifikanten Durchbruch, der sich wohl schnell exponentiell fortsetzen wird. Dr. Alexander Hellmuth, Partner Strategy and Transactions bei der EY Real Estate GmbH  referierte anschaulich über die Chancen und Risiken von Künstlicher Intelligenz, insbesondere der Generativen KI, in der Immobilienwirtschaft.  Durch die Integration von KI können Aufgaben und Prozessen wie Recherche, Kommunikation und Dokumentation automatisiert werden. „Es ist davon auszugehen, dass etwa 20- 60% der typischen Administrationstätigkeiten automatisierbar sind“, so Hellmuth. Die Integration von KI in bestehende Prozesse erfordere jedoch umfassende IT-Transformationsprojekte. Die Implementierung eines Chatbots allein reiche nicht aus, um das volle Potenzial auszuschöpfen. Eine kohärente Strategie, die sowohl die technischen Aspekte der Implementierung als auch die Einbindung und Schulung der Mitarbeiter berücksichtigt, sei im Transformationsprozess notwendig. Die „Dunkelverarbeitung“, bei der Prozesse vollständig automatisiert und ohne menschliches Zutun im Hintergrund ablaufen, hob Hellmuth als Schlüssel zur Maximierung der KI-Effizienz hervorgehoben. Vor dem Erreichen der „Schönen Neuen Welt“ gilt es jedoch noch einige Herausforderungen zu bewältigen, wie z. B. regulatorische Hürden, Datenschutzbedenken, Haftungsfragen bei Fehlentscheidungen von KI-Systemen und last but not least die Notwendigkeit einer modernen IT-Infrastruktur.

Im Fazit birgt der Einsatz von KI, insbesondere von GenAI, der Immobilienwirtschaft enormes Potenzial zur Effizienzsteigerung und Prozessoptimierung. Die Realisierung dieses Potenzials erfordert jedoch erhebliche Investitionen in IT-Infrastruktur, eine klare Strategie, die Einbindung der Mitarbeiter und die Berücksichtigung rechtlicher Rahmenbedingungen.

Dr. Patrick Adenauer, Geschäftsführender Gesellschafter von Bauwens gab den Mitgliedern des immpresseclub e.Vs einen aktuellen Überblick über die aktuellen Entwicklungen und Investitionsmöglichkeiten im Wohnungsbau in Deutschland und den USA. Während Deutschland aufgrund von regulatorischen Hürden und einem volatilen Förderumfeld vor Herausforderungen steht, erweisen sich die USA, insbesondere der Sunbelt, aufgrund von Bevölkerungswachstum, einer starken Wirtschaft und einem unterversorgten Wohnungsmarkt als attraktiver Investitionsstandort.

Der Nutzermarkt in Deutschland ist solide. Der demografische Wandel, insbesondere die Zunahme von Single-Haushalten, führt zu einer steigenden Nachfrage nach Wohnraum, insbesondere in Metropolen. Aufgrund der aktuellen Marktsituation gekennzeichnet durch hohe Inflation und Zinsen verschiebe sich die Nachfrage derzeit vom Kauf- zum Mietmarkt. Im Gegensatz dazu ist das Transaktionsvolumen im Immobilienmarkt im Vergleich zu den Vorjahren aufgrund der geänderten Marktparameter stark eingebrochen. Für Investoren entspricht die Risikoprämie für Immobilieninvestments im Vergleich zu „risikofreien“ Staatsanleihen entspricht nicht der notwendigen Rendite. Zudem machten die zahlreichen Bauvorschriften und eine volatile Förderlandschaft den Wohnungsbau komplex und schwer planbar. „Die Regulatorik“, so Adenauer „macht den Wohnungsbau nicht nur komplex, sondern in den vergangenen Jahren unbeständig und wenig planbar!“.

 Dr. Adenauer präsentierte den Teilnehmern aber auch Lösungsansätze für den Weg aus der Krise, denn „Wir müssen die aktuelle Lage annehmen und neue Lösungswege entwickeln“, so Adenauer. Konkret nannte Dr. Adenauer die Punkte:

• Knowhow Monetarisierung: Projektentwicklung als Dienstleistung und Beratung für Restrukturierungen.
• Fokus auf Qualität und Nachhaltigkeit: Um sich von der Konkurrenz abzuheben.
• Diversifikation der Auftraggeber: Zur Risikostreuung.
• Transformation der Immobilienbestände: Investoren sollten den Fokus auf die Transformation bestehender Immobilien legen.
• Industrialisierung der Wertschöpfungskette: Modularisierung und Standardisierung im Bauwesen.

 Die USA weisen lt. Adenauer im Vergleich zu Deutschland deutlich bessere Fundamentaldaten und eine stabile Entwicklung auf (z.B. Wirtschaftswachstum, Arbeitslosenquote). Ein überdurchschnittliches Bevölkerungswachstum bei schon bestehendem Nachfrageüberhang fände sich insbesondere im „Sunbelt“ der USA, in dem auch Adenauers GAR GERMAN AMERICAN REALTY aktiv ist, was die Nachfrage nach Wohnraum erhöht. Darüber hinaus zeichne sich der Sunbelt durch wirtschaftsfreundliche Gesetzgebung, niedrige Lebenshaltungskosten und ein investitionsfreundliches Klima aus.

Passend zu den aktuellen Insolvenzmeldungen zeigte Insolvenzspezialist Ingmar Jarchow von TURNER mit seiner Präsentation „ Die geplante Insolvenz – eine nicht strafrechtliche Betrachtung“ die verschiedenen Verfahren zur Sanierung oder geordneten Abwicklung von Unternehmen in Deutschland auf. Dabei beleuchtete er verschiedene Szenarien, von der Eigensanierung über das Staatliche Restrukturierungsverfahren (StaRUG) bis hin zu verschiedenen Formen der Insolvenz.

Neben den rechtlichen Rahmenbedingungen diskutierte Jarchow auch steuerliche Aspekte und die Haftungsrisiken für Geschäftsführer. Jarchow betonte, dass Geschäftsführer bei Insolvenzreife zivil- und strafrechtlichen Konsequenzen ausgesetzt sein können. Die Wahl des richtigen Sanierungsinstruments kann dabei dazu beitragen, diese Risiken zu minimieren. Anhand des „Bremer Modells“ und dem Fall „Leoni AG“ demonstrierte er zwei Praxisbeispiele für die missbräuchliche Verlagerung des Gesellschaftssitzes („Forum Shopping“) vor Insolvenzverfahren und die Durchführung eines sogenannten „Squeeze-outs“ womit Unternehmen auch in einer Krisensituation handlungsfähig bleiben können.
Von Constanze Wrede

STEHEN DIE SCHWARMFINANZIERUNGEN VOR DEM KOLLAPS?
430 Finanzierungen bereits formal insolvent, viele weitere zahlen nicht

Dramatische Entwicklungen kündigen sich bei Crowd-Funding bzw. Schwarmfinanzierungen an, bei dem mit Kleinstbeträgen in kleinere Projektentwicklungen mit meist 5 bis 6% Verzinsungsversprechen für Nachrangdarlehen investiert wurde. 

Von Werner Rohmert, Hrsg. „Der Immobilienbrief“, Immobilienspezialist „Der Platow Brief“

Zum Background: In der Nullzinsphase schien Crowd Funding attraktiv und bescherte im Hype bei kurzer Anlagedauer zunächst Erfolge. Frühe Schwierigkeiten mit Insolvenzen wurden mit Investorenkapital still gehalten, um das Vertriebsmodell nicht zu gefährden. In der anfänglichen Erfolgsphase erhöhten die Anleger ihre Spieleinsätze je nach Quelle auf durchschnittlich 5.000 bis 10.000 Euro. In der Regulierung lief Crowd Funding unter „Welpenschutz“. Klassische Fonds-Prospektierungsanforderungen wurden locker gesehen. Politik und Anleger waren sich der Nachrangproblematik mit annähernder Totalverlust-Garantie bei Projektschwierigkeiten nicht bewusst. Fehlendes Immobilien Know how bei Plattformen spielte im Selbstheilungsboom explodierender Preise keine Rolle. Die formal kleinen Beträge schienen der Politik keiner Beachtung wert, im Gegenteil, niemand wollte sich auf die Fahnen schreiben, gegen den medialen Hype das junge Finanzierungsmodell zu beschneiden. Mit zunehmendem Zwang der Crowd-Plattformen, die Projekt-Pipeline des wachsenden Marktes und den gleichzeitig wachsendem Bedarf an Risikokapital in immer schwierigeren Märkten zu füllen, sank die Qualität. Das rächt sich jetzt.

Der Initiator der Anlegerschutzplattform investmentcheck.de, Stefan Loipfinger, der in den 90er und 00er Jahren als „Fondspapst“ bekannt war und gemeinsam mit „Der Immobilienbrief“, Platow und Anlegerschutzmedien stark zum damaligen Anlegerschutz beitrug, berichtete von einer dramatischen Entwicklung. „Der Immobilienbrief“ hatte frühzeitig auf das Totalverlustrisiko einer Nachrangfinanzierung hingewiesen, was letztlich bedeutet, dass Probleme eines Projektes, die sogar unauffällig im Eigenkapital- oder Nachrangbereich abgearbeitet werden können, ausreichen, ein gestreutes und ansonsten voll erfolgreichen Gesamtinvestment von 10 oder 20 Finanzierungen auf eine Nullrendite zu setzen. Zudem war uns lange vor Covid und Ukraine aufgefallen, dass allein eine leichte Konsolidierung des gehypten Preisniveaus um 10 bis 15% ausreichen würde, die Projektentwicklungen in Schwierigkeiten zu Lasten des Nachrangkapitals zu bringen. Damals hatten wir Zinsexplosion, Bruch der Lieferketten, Baupreisexplosion, Terminprobleme, Energiekosten und vieles mehr, das aktuell den Projektentwicklermarkt erschwert, noch gar nicht im Blick. Hinzu wunderte es uns, dass die formalen Zusatzsicherheiten, die die Plattformen zur Werbung nutzten, regelmäßig mit klassischen Negativklauseln vorrangiger Finanzierungen kollidieren müssten.

Derzeit sind allein auf investmentcheck.de 430 echte Insolvenzen gemeldet, so Loipfinger. Hinzu kämen hunderte Finanzierungen in Schwierigkeiten. Schließlich sei der Nachrang-Anleger völlig ohne Kontroll- oder Eigentumsrechte dem Kreditnehmer und der vermittelnden Plattform ausgeliefert. Der zahle oft aufgrund von Projektproblemen einfach nicht. Ein nennenswertes Kredit- und Immobilienmanagement habe es seitens der jungen Plattformen nicht gegeben. Zusatzsicherheiten seien nie kontrolliert worden. Eine Mittelverwendungskontrolle habe es regelmäßig nie gegeben. Zu den realen Schwierigkeiten des Projektentwicklermarktes und gesunkener Exitpreise kämen Verhaltensauffälligkeiten hinzu. Da ja nie das Gesamtportfolio von Developern finanziert sei, und Probleme ja auch die anderen Projekte beträfen sei davon auszugehen, dass viele Entwickler spezifische projektbezogene Schwarmgelder in andere Projekte umgeleitet hätten. Insofern sei von einer dramatischen Entwicklung auszugehen. Auf die Frage, warum die Plattformen noch täglich mit Angeboten auf dem Markt seien, und es noch nicht zu Prozessen gekommen sei, die auch die Anwälte Ingmar Jarchow und Werner Klumpe erwarten, verwies Loipfinger auf die Zeitachse, da die Probleme sich erst seit der Zinswende ballen, und weder Insolvenzen noch Zahlungsaussetzungen allein Klagegründe sind bzw. Sinn machen. Die Plattformen als Vermittler werde es erst später treffen. Aber da seien Insolvenzen zu erwarten.

Am 30. November 2023 trafen sich zur Wintertagung des immpresseclub e.V. in Berlin über 50 Teilnehmer – Journalisten der Immobilienszene, Immobilien-Ressortleiter einiger Publikumsmedien und einzeln geladene Gäste.

Der Vorstandsvorsitzende des immpresseclub e.v., Werner Rohmert, thematisierte in seiner Begrüßungsansprache Historie, Gegenwart und Zukunft der Immobilienwirtschaft. Zur Einstimmung blickte Rohmert kurz auf seine 25 Jahre alten Thesen, die sich in den letzten Jahren manifestierten zurück. Aus aktuellem Anlass des laufenden Jahres wunderte sich Rohmert bereits im Juni 1996: „Bewundernswert ist die Fähigkeit mancher AG’s, selbst die langweiligsten Immobilienbestände als ‚Phantasie‘ zu verkaufen, obwohl sie nach Analysen von Fachleuten bereits pleite ist.“ … „Was liegt da näher als gute Objekte kurzfristig abzustoßen, die schlechteren zu halten, Gewinne zu tunen und den Kurs zu beeinflussen.“ – Ein Schelm, wer dabei an „Wohnungen und Büros mit Phantasie“ in AG-Bilanzen denkt. Zum Thema Homeoffice stellte Rohmert schon im Mai 1996   fest , als Bildschirme noch 12 Zoll maßen und 1 m tief waren: „Bei jedem Dienstleister brauchen circa 50% der Mitarbeiter kein Präsenzbüro. Dazu kommt, dass Flächenersparnisse zwischen 10 und 25% durch organisatorische Maßnahmen möglich sind. Die Ansprüche bei Büros werden sich in puncto Qualität, Quantität und Lage dramatisch ändern.“ 25 Jahre dauerte es, bis der Katalysator Corona Visionen Wirklichkeit werden ließ. Auch ein weiteres Potpourri von Prognosesprüchen erheiterte. Allerdings feiern auch die dümmsten Fehler der Projektentwicklung heute ein Revival. Am dümmsten ist es, eine teure Immobilie auf ein billiges Grundstück zu setzen.

Aber bei aller damaligen Kritik an der eher zeitgeistigen Prognosefähigkeit der Immobilienwirtschaft ergab sich ein wesentlicher Unterschied zu heute. Die Grundstimmung zu Volkswirtschaft und Rahmenbedingungen war positiv. Was uns heute Sorgen macht, gab es nicht. Der Wegfall der Sonder-AfA war das größte Problem. Die heute schon oft beschriebenen großen, deutschen „D’s“, die das Leben schwer machen, gab es nicht. Demographie profitierte in den 90ern von der Wiedervereinigung. Globalisierung war angesagt, nicht Deglobilsierung. Dekarbonisierung war kein Thema. Statt Defense-Sonderschulden im dreistelligen Milliardenbereich zu planen, wurde die Friedensdividende abgeholt. Deutschland war führende Industrienation und stolz darauf. Deindustrialisierung war „irre“. Die Infrastruktur in den neuen Bundesländern explodierte. Der Westen hielt den weltbesten Status Quo. Und trotzdem wurde in den folgenden Jahren Deutschland der kranke Mann Europas.

Und wenn wir vorausschauen, statt uns an der Vergangenheit hochzuziehen, wird klar, dass die großen kommenden Entwicklungen strukturelle und keine zyklischen Probleme darstellen. Natürlich werden wir uns gewöhnen und Übertreibungen gehen zurück. Der Corona-Homeoffice-Boom bildet sich auf ein noch zu definierendes Niveau zwischen 10 und 20% des Flächenbedarfs zurück, aber ein Bodensatz bleibt. Private und institutionelle Käufer und auch Banken geraten immer mehr in Klimapanik. Das lähmt den Markt und zerlegt Bewertungen . Die Zwänge bleiben aber, auch wenn sie nicht so heiß gegessen wie geplant werden. Die Zinskrise erreicht bald den Höhepunkt und wird kalkulierbar. Die Zinsen bleiben aber. Inflation, Lieferkettenbruch, sowie Energie- und Kostenkrise bilden sich allein durch den Basiseffekt zurück. Es bleibt trotzdem alles teurer. Der Konjunkturzyklus trifft mit Verzögerung und ist zyklisch. Das Wachstum bleibt auch nach Erholung bloß undynamisch. KI/AI werden viel schneller sein als das Internet. Es braucht am Anfang wenig Hardware und funktioniert sofort. Die Bürowirkungen können hässlich werden. Im Fazit führen viele kleine Bodensätze aller einzeln zu beherrschenden Entwicklungen in der Addition zu einem Krisen-Potential, das zu einer Niveautransformation zumindest beim Büro führen wird. Die größte Büro-Krise der deutschen Industriegeschichte steht uns bevor!

Im ersten Vortrag ging Professor Dr. Michael Voigtländer, Leiter des Clusters Internationale Wirtschaftspolitik, Finanz- und Immobilienmärkte des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln e.V. , eingehend auf die aktuelle Lage und Zukunft der Büromärkte ein. Noch stiegen die Spitzenmieten, die konjunkturelle Eintrübung belaste die Büromärkte aber zunehmend. So hänge die Zahlungsbereitschaft von den Gewinnen der Unternehmen ab und die makroökonomische Unsicherheit induziere Kosteneinsparungen. Das mobile Arbeiten ermögliche Einsparungen bei Flächen, was zu einer Konzentration auf essentiell wichtige Flächen führe. Als multiple Krisen für den Büroimmobilienmarkt identifiziert Voigtländer so die konjunkturelle Entwicklung, das mobile Arbeiten und die sich beschleunigende Entwicklung der Künstlichen Intelligenz. Profitierten die Büromärkte in den letzten Jahrzehnten von dem starkem Beschäftigungsaufbau könnten sie zukünftig durch das mobile Arbeiten und durch einen deutlichen Stellenabbau aufgrund des Arbeitseinsatzes von KI unter Druck geraten. Das mobiles Arbeiten schafft laut Voigländer Potenziale für Flächeneinsparungen insbesondere in den Bereichen der freiberuflichen, wissenschaftlichen und technischen Berater, Werbung und Marktforschung, Dienstleistungen und Unternehmensberatung. Die KI könnte auf mittel- bis langfristige Sicht viele Aufgaben im Wirtschafts-/ Geschäftsbereich, im Management und in den Wissenschaften übernehmen und entsprechende Arbeitsplätze obsolet machen. Lediglich die Berufe mit hohen emotiven und sozialen Komponenten dürften von der KI langfristig verschont bleiben.

Um die Glut am Büroimmobilienmarkt am Glühen zu halten, bedarf es folglich einiger Anstrengungen. Entscheidend sind laut Voigtländer Konzepte, die für den Nutzer attraktiv sind (Co-Working, Satellitenbüros). Aus Nachhaltigkeitsgründen sollte der Fokus dabei auf Umbau und nicht auf Neubau liegen. Hilfreich könnten hier politische Anreize sein, „alte Kästen“ zu kaufen anstelle von bereits vollständig sanierten und zertifizierten Objekten. Insgesamt sieht Voigtländer keinen schnellen, harten Crash am Markt, aber allenfalls moderate Preisentwicklung Unter den Vermietern werde sich der Konkurrenzdruck verstärken.

„Der Gutachter soll den Markt beschreiben, nicht machen“ lautet die Devise von Piet Kok, Head of Valuation bei der Berlin Hyp in seinem Vertrag „Immobilienbewertung und Einfluss auf Bankenverhalten“. Doch was bleibt zu bewerten, wenn kaum Markt stattfindet? Wo liegt der Vergleichswert eines Objektes, wenn die Preisvorstellung des Verkäufers nicht erreicht wird? Und ist er tatsächlich höher, sollte ein Käufer mehr bereit sein zu zahlen, als der Verkäufer aufruft? Und wie bemessen und unterscheiden sich eigentlich Marktwert und Verkehrswert? Eine Bewertung sollte kontinuierlich erfolgen, das Überschreiten der 10%-Wertschwelle ist laut Kok Anlass für eine Neubewertung. Und diese Neubewertung werde deutliche Effekte auf die Kundengespräche haben, die die Banken über kurz- oder lang führen werden. Und die Preise geraten derzeit sowohl auf der Finanzierungsseite als auch auf der Ertragsseite unter Druck. Beim Einzelhandel bleiben die Fußläuferfrequenzen in den Innenstädten immer noch deutlich unter den Vor-Corona-Werten zurück, auch hochwertige Flächen werden zu günstigeren Konditionen vermietet. Die Kapitalwert- und Mietentwicklungserwartung im primären und sekundären Handel sehen die RICS für die nächsten 12 Monate negativ.

Lediglich die Mieterwartung im Prime Office Markt sehen die RICS positiv, alle übrigen Parameter stehen auf „negativ“. Wie sich die neue Arbeitswelt gestalten wird, wird sich zeigen. Klar sei aufgrund bisheriger Studien nur, dass dienstags um 11 Uhr Büroflächen am stärksten gebraucht werden. Tendenziell prognostiziert Kok einen rückläufigen Bedarf. Doch was tun mit den Flächen? Laut Kok eigneten sich nur rund 10% der obsoleten Flächen zum Umbau. Und wie schnell Büroflächen obsolet werden können verdeutlichte Kok am Beispiel von Warschau. In kaum einer anderen europäischen Stadt werde derzeit so viel gebaut, kaum eine andere Stadt sei so dynamisch. Kurze Mietlaufzeiten und der Wunsch der Mieter nach immer aktuellen Flächen führten dazu, dass in Warschau Büroobjekte auch schon mal nach 25 Jahren wieder abgerissen würden.

Auch sieht Kok den Attraktivitätsverlust von Immobilienanlagen gegenüber alternativen Investments. Der Renditevorteil vor Corona sei beispielslos hoch gewesen, trotz höherer Renditen. Der Spread von 300 bps gegenüber Unternehmensanleihen während der Niedrigzinsphase sei historisch hoch gewesen. Die Erwartung ist, dass wir da nicht wieder hinkommen und nach Kok auch nicht müssen, um einen liquiden Immobilienmarkt zu sichern.

Aus dem Kreis der Fördermitglieder stellte Michael Denk, Geschäftsführer Quadoro Investment GmbH, die Neuerungen des Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM) vor, der der Immobilienbranche transparente, wissenschaftsbasierte Dekarbonisierungspfade vorgibt, die an den Pariser Klimazielen ausgerichtet sind, den globalen Temperaturanstieg auf 2 °C zu begrenzen und 1,5 °C anzustreben. Mithilfe des Tools können Verantwortliche den CO2-Fußabdruck eines Gebäudes während der Nutzungsphase messen und gegen die Reduktionsziele benchmarken. Für jedes Gebäude wird eine exakte Position auf dem Dekarbonisierungspfad und der voraussichtliche Stranding Zeitpunkt ermittelt. Das neue CRREM-Update führt nun zur Verschärfung der Zielpfade und setzt die Immobilienbesitzer unter noch höheren Handlungsdruck und vor große Herausforderungen. Außerdem steigt zusätzlich die Verunsicherung, denn grundsätzlich gelte, dass die CRREM-Pfade jederzeit erneut angepasst werden können. Folglich müssen Immobilienbesitzer flexibel reagieren und ihr ESG-Reporting an entsprechende Updates zu Zielen und Methodik anpassen können.

„Denk ich an Deutschland in der Nacht…“ eröffnete Professor Dr. Johannes Beermann, Vorstand Deutsche Bundesbank a.D., Staatsminister a.D. seinen Impulsvortrag zum Thema Finanzierung mit anschließender Diskussion und summierte damit gleich die Aussichten und Perspektiven. Zwar zeige sich die Inflation nach den Rekordständen Ende 2022/ Anfang 2023 wieder rückläufig auf im November rund +3,2% und die Zinsrallye scheint zunächst beendet, die Auswirkungen der beiden Parameter auf die Geldwirtschaft seien aber nach wie vor nicht abschließend absehbar, da diese zeitverzögert reagiere. Der Zinspeak sei wohl erreicht, Zinssenkungen seien im Verlauf des 1. Halbjahres denkbar. Dass der Zins aber je wieder auf den Rekordtiefststand der letzten Jahre sinke, sei unwahrscheinlich. Das Zinsinstrumentarium ließe sich die EZB nicht wieder aus der Hand nehmen. Und mit einem Zinssatz zwischen 3 und 4% ließe sich leben und arbeiten. Beermann erinnerte sich an die Expo Real Messen der Jahre 2010 und 2011, wo das Erreichen der 4%-Marke von den Investoren feucht fröhlich gefeiert worden ist. Die Feierlaune ist jetzt verebbt, Beermann rechnet mit einer Fortsetzung des negativen Trends in der Bauwirtschaft.

Die Preise am Gewerbemarkt verliefen historisch gesehen synchron zur wirtschaftlichen Entwicklung, was einen Ausblick auf die wirtschaftliche Entwicklung der nächsten Quartale geben dürfte. Neben der wirtschaftlichen Eintrübung identifizierte Beermann auch die hohe Unsicherheit als limitierenden Faktor. Er könne sich an keine Situation erinnern, in der die Unsicherheit je so hoch und zudem eine Regierung so uneins gewesen sei. Neuwahlen sieht Beermann derzeit nicht, wie die Deutschen 2025 wählen werden, werde spannend. Ministerialdirektor a.D. Robert Scholl bestätigte die gedrückte Stimmung in den Ministerien. Es würde zwar viel gearbeitet aber sich auch viel gegenseitig abgearbeitet. Das Engagement der Bundesbauministerin Klara Geywitz lobten sowohl Scholz auch auch Beermann. Sie versuche viel, oft seien ihr aber die Hände gebunden. In der abschließenden Diskussion: „Wohnimmobilien – Chancen, Bewertungen, Trends und Pleiten“ diskutierten Werner Rohmert, Klaus Franken, Geschäftsführer Catella Project Management, Geschäftsführer, Nicola Halder-Hass vom Verband für Bauen im Bestand e.V., sowie Professor Dr. Johannes Beermann und Frank Peter Unterreiner, Herausgeber Immobilienbrief Stuttgart und selbst am Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt Aktiver, über die Lage am Wohnimmobilienmarkt. Unzweifelhaft sei, dass ein hoher Bedarf an Wohnraum bestehe, die Nachfrage übersteige das Angebot und stelle weiteres Mietsteigerungspotenzial in Aussicht. Die kontinuierliche Cashflow-Kalkulation stellt Klaus Franken ins Zentrum der Betrachtung. Die Zeiten, in denen Gewinne allein durch Preissteigerungen in die Kasse gespült wurden, seien vorbei. Bei einem Vulkanausbruch sei man gut beraten, zunächst das Weite zu suchen. Aber in der nächsten Phase gelte es zu retten, was zu retten ist. Dann beginne die Bergung und Schadensanalyse. Schließlich ist es Zeit zum Wiederaufbau. Dabei mag das Bild des Vulkans Hoffnung vermitteln, denn bekanntlich ist die Vulkanerde sehr fruchtbar und nach Ende der Eruption lässt die Natur (und der Markt) Früchte wieder wachsen und gedeihen. Nach der Eruption gelte es schnell die Ärmel hochzukrempeln und anzupacken. Auch Franken sieht den Zinspeak erreicht und deshalb könne jetzt wieder gerechnet werden und das hauptsächlich auf Basis des Cashflows. Ohne das Eingreifen der Politik werde es aber schwierig. Zum einen bedarf es einer Entbürokratisierung, die sich negativ auf die Kosten niederschlägt. Ziel müsse es sein, den Quadratmeter wieder für 2.500 Euro errichten zu können.

Eine Lanze für die Bestandssanierung brach Nicola Halder-Hass vom Verband für Bauen im Bestand e.V.. Frank Peter Unterreiner sieht die Zeit für Investments in Wohnen bereits gekommen. Der Markt werde wieder anziehen und die Preise hätten bereits so nachgegeben, dass sich antizyklisches Investieren jetzt lohnen könnte.

Auf der diesjährigen immpresseclub-Mitgliederversammlung wurden der Vorstand, bestehend aus dem langjährigen Vorsitzenden Werner Rohmert, Brigitte Mallmann-Bansa, Chefredakteurin Immobilienzeitung und Frank Peter Unterreiner, Herausgeber „Immobilienbrief Stuttgart“, entlastet und mit großer Mehrheit wiedergewählt. Ebenfalls entlastet und im Amt bestätigt wurde der langjährige Schatzmeister Ministerialdirektor a.D. Robert Scholl.

Alle im Tagesverlauf neu gewonnen Informationen, gehörte Meinungen und aufgezeigte Perspektiven wurden, bei einem gemütlichen gemeinsamen Abendessen weiter ausführlich diskutiert. Die Prognosen der Vereinsmitglieder für das kommende Jahr fielen dabei unterschiedlich aus. Sicher ist nur, dass das nächste Treffen des immpresseclub e.V. im Juni stattfinden wird und das 20-jährige Bestehen des Verbandes im Dezember 2024 feierlich zelebriert werden soll.

Text: Constanze Wrede, Chefredakteurin „Der Immobilienbrief“
Mehr dazu im Immobilienbrief Nr. 565 >>

Die Immobilienjournalisten und die Prominenz der Branche trafen sich am 22. Juni 2023 in Frankfurt zur Tagung des immpresseclub e.V. im Hotel Adina.

Werner Rohmert, der Einladende, ist seit fast 20 Jahren Vorsitzender des Clubs und Autor und Gründer des Immobilienbriefs.

Die Referenten und Diskussionsteilnehmer:
Professor Dr. Dr. h.c. Bert Rürup, Präsident und Chefökonom Handelsblatt Research, erläuterte im volkswirtschaftlichen Background den „Offenheitsgrad“ der deutschen Wirtschaft, die die internationale Abhängigkeit von einer global Offenen Weltwirtschaft aufzeigt. Deutschland ist die internationalste  große Volkswirtschaft der Welt. Selbst die Exportnationen China und Japan sind im Vergleich mit riesigem Abstand autark – die USA sowieso. Aktuell sei das Wachstum des Welthandels deutlich rückläufig. Deglobalisierung ist Gift für Deutschland. Während der Welthandel von 1970 bis 2008, dem Jahr der Finanzkrise, von 25% auf über 60% des Welt-BIP gestiegen sei, sei er seither deutlich Richtung 50% gesunken. Demographie sei das nächste Damoklesschwert. Ab 2024 werde der Altenquotient deutlich steigen. Damit ginge das Produktionspotential zurück. Gleichzeitig nehme das Alter des Medianwählers zu, so dass politische Reaktionen gegen die zunehmend älteren Wahlbürger erschwert würden.

Dr. Joachim Wieland, CEO Aurelis, zu Entwicklungen auf den Immobilienmärkten mit Überlegungen, wie sich das aktuelle Umfeld auf Preisentwicklungen auswirken wird. Researcher Professor Thomas Beyerle und Klaus Franken als Milliarden-Wohnungsinvestor ergänzten ad hoc aus der Praxis.

Philip von Mettenheim,  CBH Rechtsanwälte mit einem Update  des presserechtlichen Themas: Aktuelle Abstimmung.

In der Diskussionsrunde zum Spannungsfeld zwischen ökonomischer Bilanzwahrheit und Bewerter-Vergleichswert-Prinzip hörten wir  Brigitte Adam, ENA Experts mit Universitäts-Professor Dr. Karl-Georg Loritz,  Dr. Gernot Archner und den Steuerexperten Marcus Lütgering.

Mehr dazu im Immobilienbrief Nr. 554 (Ab Seite 3)

Seit der Frühjahrstagung habe sich Einiges getan, so der „Der Immobilienbrief“-Herausgeber und Gründer Werner Rohmert in seiner Eröffnungsrede. Rohmert ist seit 2004 Vorsitzender des immpresseclub e.V.

Anders als sonst, wo der Vorsitzende Werner Rohmert sich eher in moderierender Funktion sieht, leitete er diesmal die Tagung mit einer eigenen 20-minütigen Vorschau auf die nächsten Perspektiven der deutschen Immobilienwirtschaft ein.

Sicher ist, dass Rohmert trotz langer Erfahrung in der Beratung von Unternehmen auf Vorstandsebene mit Blick auf eine Reihe von Unternehmen keine Vorstellung hat, wie es für diese in den nächsten Jahre aussehen wird.

Als Referenten konterten Dr. Georg Reutter, Präsident vdp Verband deutscher Pfandbriefbanken e.V., Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer vdp, Professor Dr. Daniel Kaltofen, Rektor EBZ Business School, Professor Dr.-Ing.Viktor Grinewitschus, EBZ, Victor Stoltenburg, Geschäftsführer Deka Immobilien, Lars von Lackum, Vorstandsvorsitzender LEG Immobilien SE und den Start ups Syte (Matthias Zühlke und Nilas Möllenkamp) und Fahrländer Partner Raumentwicklung (Magnus Danneck) das einleitende Stimmungsbild, aber es gab diesmal,reichlich Diskussionspotential.

Vdp-Präsident Dr. Georg Reutter und vdp-HGFJens Tolckmitt sehen den Pfandbrief gerade vor dem Hintergrund möglicher dunkler Wolken, auch wenn dies Reutter bei weitem optimistischer sieht als Rohmert, als zukunftsorientiertes Finanzierungsinstrument. In über 250 Jahren ist kein Deutscher Pfandbrief notleidend geworden. Die zugrundeliegenden Bewertungskriterien dürften manche sportliche Ideen auch in Zukunft relativieren. Die  Regulierung bzw. die Harmonisierung von Covered Bonds in der EU ist wichtiges Thema, so Tolckmitt.

Die EBZ-Professoren, Dr. Daniel Kaltofen und Dr. Ing. Vioktor Grinewitschus holten manche idealistische Vorstellung von Energiesparen und Homeoffice auf den Boden zurück. Witterungsbereinigt sei es mit dem Gas sparen gar nicht so weit gekommen, wie volle Speicher

signalisieren. Das Verhalten des Nutzers sei viel wichtiger als Hightech. Power-User verbrauchten ein Mehrfaches an Energie als Normalnutzer oder gar Sparfüchse. Das beliebte Kippfenster könnte die Wärmeabgabe des darunterliegenden Heizkörpers versiebenfachen. Pandemie-Homeoffice habe Energie gekostet und nicht gespart. Der Verbrauch der trotzdem beheizten Büros sei nicht soweit heruntergegangen, wie der Verbrauch in den Haushalten zugenommen habe. Ohne Verhaltensänderung und Absenkung der Vorlauftemperaturen bleibe der gute Sparwille eher eingeschränkt. Auch Wärmepumpen machten nur bei niedrigen Vorlauftemperaturen Sinn. Aber die fühlten sich für den Nutzer nun einmal anders an als ein schönes warmes Wohnzimmer.

Deka Immobilien GF Victor Stoltenburg bestätigt die Wende des Immobilienmarktes. Das globale Investmentvolumen sei auf dem allerdings immer noch hohen Niveau des Jahres rückläufig. Aktuell gebe es Stimmungsaufhellungen. Die Inflationsrate werde sich beruhigen. Die Leerstandsraten bleiben niedrig. Die Ankaufsrenditen steigen. Aber letztlich bleibe alles im Vergleich zu kolportierten Befürchtungen relativ harmlos.

Lars von Lackum machte klar, dass die LEG zwar nicht gefährdet sei, dass sich aber das Geschäftsmodell zinsbedingt geändert habe. Gewohnt werde immer.Vollbeschäftigung bleibe. Das operative Geschäft müsse jetzt wieder gestärkt werden. Die Zeit der Zukäufe sei vor- bei. Die LEG werde Nettoverkäufer. Aus dem Projektentwicklungsgeschäft, das sowieso nur in kleinem Rahmen stattfinde, werde man sich nach Fertigstellung der Projekte zurückziehen. Zukünftig werde man auch Lösungen für die Branche anbieten. Das Berichtswesen werde sich an die neuen Gegebenheiten anpassen. Da man aber als LEG die Möglichkeiten der Bewertung und des Marktes nicht voll ausgereizt habe, stehe die LEG auch in geändertem Umfeld mit sehr stabilem Aktionärskreis sicher da.

Last but not least wurden bei den immpresseclub-Wahlen am Ende der Tagung alle Vorstands- und Kontrollfunktionen bestätigt. Brigitte Mallmann-Bansa, Immobilien Zeitung, und Frank Peter Unterreiner wurden als Vorstände und Werner Rohmert als Vorsitzender bestätigt. Die Sommertagung soll im Juni in Frankurt stattfinden.

Text: Marion Götza